高齢者向け賃貸に特化した空室対策のご提案

空室が埋まらず困っていませんか?

品川・大田区を中心に城南(目黒・世田谷を含む)エリアを範囲として、オーナーや管理会社の皆さま のお役に立てるよう全力でサポートして参ります。

高齢者の入居相談に特化した新サービス「シニアのみかた」をスタート

弊社は品川の中延スキップロード商店街に会社を構え今年で15年を迎えました。売買仲介・建売業者として地元品川を中心に城南エリアで経験を積んで参りました。
そして2021年、今年の春から新たに賃貸事業に参画し客付け業務を経験しましたが、ご高齢の入居希望者様を受け入れていただける物件があまりにも少なく、今後の後期高齢化社会を見据えると何とか現状を改善したいと思い、新規事業を着手することにしました。

高齢者の入居制限の現状

平成26年に民間調査会社がアンケートを実施した結果、物件オーナー様の入居拒否感は、独居の高齢者が生活保護受給者よりも多い65%という結果となりました。

また平成30年の日本賃貸住宅管理協会の調査報告書によると、高齢者に対しては約8割が拒否感を抱いている結果となっています。

その主な理由は、孤独死などの不安が7割以上を占め「死亡時の残存家財処理や見守り等の居住支援を講じるべき」との意見が多いようです。

(セーフティネット制度の資料より抜粋)

弊社がシニア対象者様のご要望にお応えするサービスは、お客様が希望される物件を見つけ、対象物件のオーナー様と管理会社様を弊社が直接説得し、お客様が快適に暮らせるよう物件オーナー様とお客様の「間」を取り持ちます。
つまり、空室1部屋ずつをサブリース契約としてお客様へ転貸借する運営方法です。

管理会社様へ

候補となる思い当たる物件がございましたら御社の物件担当者様とオーナー様にご説明にあがる機会を是非ともご用意ください。
御社の立場をよく理解し、職域を侵すことは致しません。弊社は空室の1室を埋める協力をし、御社は引き続き建物全体の管理を見ていただけますのでご安心ください。
※管理会社様へはお客様との転貸借が成約した時点で物件を紹介していただいた御礼をさせていただきます。

オーナー様へ

先ずは弊社のシステム説明に伺います。契約までには2つのパターンがございます。

1.通常のマスターリース契約の場合
シニア対象者様が希望した物件のオーナー様と管理会社様へダイレクトに打診しますので、オーナー様がシステムをご納得された際は、書類の準備が整った時点で即マスターリース契約し、空室を直ぐに埋めることができます。

2.空室を先にお預かりしてシニア対象者様に紹介する場合
今までどおり一般募集をしながらシニア対象者様にも並行してご紹介させていただきます。希望者が出た段階で都度ご報告いたしますので、オーナー様には属性も加味しご納得された時点でマスターリース契約を結びます。
※マスターリース契約の際は、初回免責期間をご相談させていただきます。

1部屋からサブリース契約をいたします!

「サブリース」というと一棟丸ごとの賃貸マンションやアパートのみが対象であると考えてしまう方もいるかもしれませんが、当社では1部屋のみでサブリース運用を行うことが前提です。
通常サブリースを行っている会社は、複数の部屋で空室や家賃滞納のリスク分散ができるよう一棟丸ごとの収益物件の運営が大半であり、1部屋のみの分譲マンションや戸建て物件においてはそのリスクが非常に大きくなってしまうので、1部屋だけでのサブリース契約をしない会社がほとんどです。
しかし、賃料収入が保証されるサブリース契約は、1部屋だけでも安定した不動産経営をしたいと考えるオーナー様にとっては非常に有益であるといえます。

90%の賃料を保証します

お部屋の空室や滞納のリスクを気にすることなく、安定して賃料収入を得られるというのがサブリース方式を選択する最大の利点です。
その分、リスクは管理会社が負うことになるため一般的に管理手数料が高くなりがちですが、弊社のサブリース契約は賃料の90%保証と業界水準でも高い借上げ率を設定していますので、安定した賃料収入を実現しながら管理コストを最小限に抑えることができます。

高齢の入居希望者のメリット

建物(部屋)の改装費用を削減できる

一般的な大規模修繕の必要はなく、既存の状態の原状回復で借りたい方が沢山いらっしゃいます。

バリューアップはいらない

和室を洋室に変更したり、グレードの高い壁紙でアクセントをつけたりと細かいアップグレードは必要ありません。既存の環境に満足されればそのままの仕様で長く住まわれます。

長期でお住まいになる

元々借りられる物件が少ない事をご存じですので、一度契約すれば長期でお住まいになる前提でお借りします。
一般的な借家人と比較すると十分ランニングコストを抑えられインカムも増やすことができます。

近隣と問題をおこさない

人生の海千山千を渡ってきた方々ですから一般的な借家人と比較したら問題に発展する可能性は低いです。
万が一、可能性が少しでもありそうな入居希望者には契約前に手を打ちますので、安心して弊社にお任せください。

高齢者の入居後のリスク対策は?

見守りサービスは必須で加入します

万が一の時も発見に時間を要し近隣に被害が及ぶことがないよう十分注意し運営いたします。

24時間かけつけサービスも標準付帯します

万が一の時も現地までかけつけ、安否確認できる体制を用意して運営いたします。

孤独死保険に加入します

万が一の時でも保険でカバーしますのでマスターリースの退室免責期間などもなく賃料が止まることはありません。

心理的瑕疵の告知事項は?

告知事項は建物全体に及んでしまいますが、当該物件の告知に関しては、承知の上でお探しの方ばかりです。次の待機者様へ普通にご紹介できますのでサブリース契約が続く限りインカムは安定いたします。
また国交省の告知に関する方針が緩和の方向で進んでおります。発見まで日数が経たない自然死の場合、告知義務も必要なくなるようです。

認知症の対応について

ここが一番の課題です。不安要素のある入居希望者の方は、ご紹介前に入念な事前審査を施した上で契約を締結しますので、行政の担当者等と連携を取りながら対応して参ります。
現在のところは、関係各位と協力連携しながらグループホーム等に移るよう促すのが現実的です。
アメリカと共同開発中のエーザイ製の新薬が実用化されるのを期待するばかりです。

連携企業

R65不動産

メディアで多数取り上げられているR65不動産と協力関係(R65パートナー)にあります。
R65不動産が推奨している『電気でみまもり』を標準で付帯したサービスを行い、関係各社と連携を取りつつ安全・安心なサービス供給を円滑に運営いたします。

ホームネット株式会社

弊社は居住支援法人であるホームネット株式会社との提携企業です。ご家族様が安心できるよう、標準付帯の『電気でみまもり』以外にもこちらの『見まもっTELプラス』サービスを選択する事もできます。

JBR

当社と連携企業であるJBR社の『安心入居サポート』を標準付帯します。24時間365日、水回りをはじめ生活での困り事のご相談、不測の事態に備え係の者が駆けつけるサービスが受けられます。※在宅確認の出動要請は1親等以内の親族様に限ります。
また看護師資格を持ったスタッフが体調不良など体に伴うトラブルに対してアドバイスするなどメンタルヘルスも充実しているので安心です。

株式会社Casa

保証会社は株式会社Casaの孤独死保険(※)付き『家主ダイレクト』を利用します。万が一何かあった際でも物件オーナー様にご負担をかける事なくサポートするサービスです。
※詳しい補償内容については、別途お渡しするパンフレットに記載の保険代理店(リコーリース株式会社)または引受保険会社(東京海上日動火災保険株式会社)までお問い合わせください。

サブリースシステムのご案内

※スマートフォンでご覧の場合は右へスクロールしてご確認ください

サブリースシステムのご案内
サブリース保証賃料 査定賃料の90%(サブリース開始時)
空室時の家賃保証 査定賃料の90%(通常時と同額)
サブリース契約期間 2年~
サブリース賃料改定時期 4年~ 
賃貸借規約の取引態様 貸主(当社と入居者間の賃貸借規約です)
支払日 当月分を当月の15日
敷金 当社預かり
礼金 当社取得
管理費・共益費 物件管理費用に充当
システム料(保証金) 成約賃料の1ヶ月分
初回免責期間 1~2ヶ月分(都度ご相談)
退室免責期間 0~1ヶ月分(都度ご相談)
更新料 当社取得
滞納時の家賃保証 有り 家賃催促業務 有り
法的手続対応 有り 更新契約業務 有り
立退立会・点検 有り 原状回復工事手配 有り
敷金精算 有り クレーム対応 有り