「私道承諾」とよくあるトラブル

「私道」とは、その字の通り個人や企業などが所有する道路のことです。 私有の土地なのに道路?その謎を紐解いていきたいと思います。


私道とは?

私道は所有する土地の一部分なので、所有者はもちろん自由に使うことができます。道路としての利用を廃止したり、新たに設置したりすることももちろん可能です。 しかし、中には「私道負担」が伴うものもあります。
現在、建築基準法第42条と43条に基づき、都市計画区域内では道路に接した土地でなければ建築物を建てることができないと原則定められています。
例えば、都市部の古くからある住宅街などで、私道を通らないと入ることのできない建物というのも少なくありません。
それが、自分の家だけでなく、他人の家もこの私道しか接する道路が無い場合、この私道の持ち主は敷地の一部である私道を差し出さなければならないということになります。
私道負担がありながら、道は公共のものではなく持ち主が権利を持ち続けることになるため、トラブルが生じやすくなるというわけです。


私道をめぐるトラブル

トラブルには、実際どのようなものがあるのでしょうか。

ケース1:「掘削の承諾を得られない」
私道に面した土地の購入を検討しており、ガスや水道などライフラインの工事をするのに私道を掘削する必要があることが分かった。不動産屋からは「買主が私道の持ち主に許可をとってください」と言われたので、複数人の私道の持ち主に交渉したが、1人だけ許可してくれない人がいて工事することができない。
ケース2:「通行料を突然請求された」
それまで特に承諾書などは交わさず私道を通行していたのに、突然通行料を請求された。
ケース3:「自動車やバイクなどの通行を制限された」
騒音などの理由で、私道を自動車やバイクで通行することをやめるよう言われた。

私道承諾について

もし自分が新たに購入しようとしている土地・物件が他人の私道に面している場合、買主である自分が私道の持ち主に対して私道承諾書を取得することがトラブル回避のための第一歩です。

私道承諾書の内容は、

  1. 私道通行の承諾
  2. 私道掘削の承諾
  3. 通行・掘削は無償
  4. それぞれの所有者が変わったとしても承諾内容が引き継がれる
旨の記載などが一般的です。

2については、例えば住居の新築・改築の際に、ガスや水道などを引くため掘削の必要が出てくる可能性があります。その時に私道の持ち主が掘削を許してくれないと、工事をすることは一切できませんので要注意です。


私道負担のメリット・デメリット

私道は自分の土地でありながら、建物を新しく建てることも物を置くこともできません。けんぺい率や容積率の対象からも外されます。つまり、「私道負担あり」の土地は、同じ面積でもその分だけ土地が小さくなるということになります。

私道を所有していることにより、電柱・支柱の土地使用料が支払われたり、私道の部分についてのみ税金が免除となるなどメリットもありますが、私道に面した土地の方が公道に面した土地よりも評価が低く、紛争の種になりやすいなど、注意が必要です。


「法42条2項道路」にも注意

私道の話をするうえでもう1つ注意したいのが、「法42条2項道路」です。
建築基準法において、道路の幅員は4m以上でなければならないと定められています。しかし、道路の幅員が4m未満でも、建築基準法の施行日(昭和25年11月23日)あるいは都市計画区域への編入日時点で既に建物が建ち並んでいた場合、将来的に4mの幅員を確保することを前提として道路と求められる救済措置があります。これを、「法42条2項道路」、または「みなし道路」といいます。

どういうことかというと、例えば購入しようとしている土地の前面道路が4m未満の「みなし道路」である場合、新しい建築物を建てる際にその道路の中瀬陰線から水平距離で2mの位置まで自分の敷地を後退させ、道路部分を捻出しなければならないのです。これを「セットバック」といいます。
この「セットバック」部分は敷地面積には含まれず、そのまま何も手続きしないでいると私道とみなされることになります。
この部分は、無償譲渡(寄付)することもできるので、面倒だなと感じたら、最初に手続きしてしまっておいた方がよいでしょう。譲渡に必要な手続きや費用などは、自治体が負担してくれることがほとんどです。
購入した後で、「実はセットバックが必要だった」ということが無いよう、よく確認しておきましょう。


購入前に確認を!

私道承諾やセットバックについては、少しわずらわしく感じるかもしれませんが、そのような物件は避けましょう、という話ではありません。きちんと最初に事実確認し、必要な手続きをとっておきさえすれば、大きなトラブルに繋がる心配も無くなるのです。
気に入った物件で気持ちよく暮らしていけるよう、覚えておいて下さいね。

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