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家の買い時・売り時を見極めるポイント2014

2014年4月いよいよ消費税増税が行われ「住宅を買う・売るタイミングを逃したのでは・・・?」と不安に思っている方も多いのではないでしょうか。買い時・売り時を逃さないためにも今知っておきたいポイントをピックアップしました。
※この記事は2014年3月20日時点の内容で作成されています。

消費税がかかるものとかからないもの

まずは住宅購入に関わるもので"消費率引き上げの影響"があるものとないものを整理してみましょう。

○消費税がかかるもの
  • 新築建物代(建物の建築工事費)
  • 売主が宅地建物取引業者である中古住宅
  • リフォーム工事費などの請負工事費
  • 土地造成費、地盤調査費、地盤改良費
  • 仲介手数料
  • 司法書士報酬 など
○消費税がかかるもの
  • 新築建物代(建物の建築工事費)
  • 売主が宅地建物取引業者である中古住宅
  • リフォーム工事費などの請負工事費
  • 土地造成費、地盤調査費、地盤改良費
  • 仲介手数料
  • 司法書士報酬 など

「売る」に関わるポイント

消費税率の引き上げにより消費者の心理的な部分でしばらくは動きが鈍ることが考えられるが、その影響は長く続かないとみられています。売り時というには充分な材料が揃っていると言えそうです。

【低金利】

土地の売買取引や個人が売主の中古住宅(仲介物件)には消費税がかからないため、消費税増税による影響はわずかです。(仲介手数料、諸費用は増税の影響を受ける)また、増税前の駆け込み需要の影響で不動産在庫が少なくなっていて、さらに職人不足による人件費の上昇などにより、今後新築物件の価格上昇が予想されます。その為、中古物件への人気がまだ当分続くと考えられており、都市部を中心とした中古物件の買い取り価格の値上がり傾向も続くと見られています。

【譲渡損失の繰越控除】

家を買い替えるときに一定の条件を満たせば売却した家が値下がりしていて損をした場合、その年の給与所得などから控除できます。損失が大きく相殺しきれない場合は、最長3年間まで繰り越して控除が可能です。この譲渡損失の繰越控除が使えるのは、2015年12月31日まで。住宅ローン控除との併用適用も可能で、また買い替えを伴わず住宅ローンの残っている自宅を売却した場合にも適用されます。

譲渡損失の繰越控除

「買う」に関わるポイント

消費税率8%が適用される住宅を取得する場合の負担軽減のための減税や現金が給付される制度、他にもリフォームの補助制度があります。

【住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)】

住宅ローン年末残高の1%相当額が所得税などから(所得税が控除額より少ない場合は住民税からも)控除され、10年間にわたって戻ってくる「住宅ローン減税」。2013年は対象ローン残高上限が2000万円、10年間の最大控除額は200万円まででしたが、2014年4月~2017年末までは住宅ローン減税が拡充され、対象ローン残高が4000万円、10年間の最大控除額が400万円までと拡大されることになりました。ただし、2014年4月1日以降の入居分から適用されるものの、控除額の上限がアップするのは"8%の消費税がかかる物件"。2013年9月末までに工事請負契約をし、2014年4月以降の引き渡しになる新築戸建、新築マンションの場合には税率5%適用となり、その場合年末ローン残高上限は以前の限度額が摘要されるので気をつけたいところですね。 また、長期優良住宅に認定された住宅の場合、この減税がさらに拡充されます。共働き夫婦の場合なら、2人のローン残高からそれぞれ控除されるペアローンでこのメリットを最大に活かすこともできます。

ペアローン

【すまい給付金】

平成26年4月から平成29年12月まで実施される新しい制度。収入の額によっては所得税などの納税額が少なく住宅ローン減税を拡充しても控除しきれない場合があります。そのような住宅取得者の負担を軽減するための給付制度が「すまい給付金」。収入額によって給付額が変わり、"住宅を取得し登記上の持分を保有するとともにその住宅に自分で居住すること"、"収入が一定以下であること"が対象条件となります。また、住宅ローンを利用しない場合には、年齢が50才以上で収入額が一定以下であることが条件となる。また、新築住宅に限っては、「フラット35S」の基準を満たすことも条件となります。

【中古住宅流通・リフォームの特例】

買取再販事業者により一定の質の向上を図るために改修工事が行われた中古住宅を取得する場合には、買主に課せられる登録免許税の税率が一般住宅特例より引き下げられます。2016年3月31日まで。

【中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合における住宅ローン減税等の適用】

耐震基準に適合しない中古住宅を取得し、耐震改修工事を行った後に入居する場合、耐震基準への適合が確実であることの証明がなされた場合には、以下の特例措置の適用が可能となります。

  • 住宅ローン減税
  • 住宅取得等の資金に係る贈与税の非課税措置等
  • 既存住宅に係る不動産取得税の課税標準の特例措置

政府は「経済状況などを勘案して判断する」と前置きはあるものの2015年には消費税を10%まで引き上げる予定としており、税率10%となればその引き上げの影響は大きくなることが予想されます。これらのポイントとご自身の状況を踏まえたうえで「買い時・売り時」を見極めることをおすすめします。

より詳しい話を、という方は センチュリー21 フロンティアホーム へお気軽にお問い合わせください。

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